白癜风有什么忌口 https://m-mip.39.net/czk/mipso_4243609.html第一章总论
1.1项目概要
1.1.1项目名称
利用烂尾楼建设城市蔬菜工厂项目
1.1.2项目建设单位
1.1.3项目建设性质
技改项目
1.1.4项目建设地点
本项目建设地址选择在湖北省武汉市
1.1.5项目负责人
1.1.6项目投资规模
本项目总投资为.00万元，其中，建设投资为.00万元（建安工程费用为.68万元，主体部分法拍整体建筑费.00万元，其他费用为.78万元，预备费.54万元），铺底流动资金为.00万元。
本项目建成后，达产年可实现年产值.99万元，年均销售收入为.32万元，年均利润总额.32万元，年均净利润.49万元，年均上缴城建费及附加为.69万元，年均上缴增值税为.10万元；投资利润率为30.74%，投资利税率36.58%，税后财务内部收益率23.57%，税后投资回收期(含建设期)为4.45年。
1.1.7项目建设规模
本次建设项目利用烂尾楼总面积为.8平米，合计亩地，设备购置安装工程完成后即可投入使用。项目B2、B3、F1层约平米用于底层密集养殖，可实现立方养殖箱容积，项目改造完成后，每层棵生蔬，6层建筑，每年可生产斤蔬菜。且项目利用自备高性能电池组供电系统供电，每年节约电费元/年（度/年*0.85=元/年）。
项目远期规划：在城区内建设4个城市工厂，每个工厂复盖直径km的范围；基本实现日常蔬菜供应不跨江，基本实现应急保障不争抢，基本实现日常供应不交叉；有效解决烂尾楼的存量，将盘活的资金再用于房地产开发；引导工厂周边入住率的提升，引导城郊农民同步同标生产根类菜；形成联保联供大格局，最大限度的产生社会效益。
1.1.8项目资金来源
本项目总投资资金人民币.00万元，资金来源为项目企业自筹。
1.1.9项目建设期限
本项目建设工期预计3个月。
1.2项目承建单位介绍
1.3编制依据
1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和年远景目标纲要》；
2.《湖北省国民经济和社会发展第十四个五年规划和年远景目标纲要》；
3.《全国农业可持续发展规划（-）》；
4.《湖北省人民*府关于印发湖北省推进农业农村现代化“十四五”规划的通知》；
5.《产业结构调整指导目录（年本）》；
6.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；
7.《现代财务会计》；
8.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；
9.国家公布的相关设备及施工标准。
1.4编制原则
1、充分利用企业所在地资源、能源及劳动力优势，充分考虑设计方案的前置条件，合理利用资源，整合资源，精深加工，延伸产业链，实现资源最大利用和效益最大化。
2、坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的产品生产技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。
3、认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、*策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。
4、设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。
5、注重环境保护，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。
6、注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。
1.5研究范围
本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。
1.6主要经济技术指标
项目主要经济技术指标表
序号 项目名称 单位 数据和指标
一 主要指标
1 购置烂尾楼总面积 ㎡ .85
2 达产年设计蔬菜产品产能
2.1 蔬菜产品 万斤/年 .44
3 总投资资金，其中： 万元 .00
3.1 建安工程费用 万元 .68
3.2 主体部分法拍整体建筑费 万元 .00
3.3 工程建设其他费用 万元 .78
3.4 预备费用 万元 .54
3.5 铺底流动资金 万元 .00
二 主要数据
1 达产年年产值 万元 .99
2 年均销售收入 万元 .32
3 年平均利润总额 万元 .32
4 年均净利润 万元 .49
5 年均增值税 万元 .10
6 年均城建费及附加 万元 .69
7 年均所得税 万元 .83
8 项目定员 人
9 建设期 个月 3
三 主要评价指标
1 项目投资利润率 % 30.74%
2 项目投资利税率 % 36.58%
3 税后财务内部收益率 % 23.57%
4 税前财务内部收益率 % 30.21%
5 税后财务净现值(ic=8%) 万元 40,.13
6 税前财务净现值(ic=8%) 万元 60,.44
7 投资回收期(税后)含建设期 年 4.45
8 投资回收期(税前)含建设期 年 3.69
9 盈亏平衡点 % 39.04%
第二章项目背景及必要性可行性分析
2.1项目提出背景
我国目前正处于城市化的加速时期，城市化建设取得了瞩目的成就，城市规模不断扩大、数量不断增加、以城市人口增长为标志的城市化率稳步提高。几十年来，我国在各方面发生了翻天覆地的变化，特别是建设领域取得了可喜的成绩，但纵观我国城市建设过程，在肯定建设取得巨大成就的同时也不能忽视城建工程存在的资源浪费，其主要表现在：工程的*绩性和标志性较强，城市建设和划分的论据不充足，建设思想存在问题，在竞争日渐激烈的形势下，城市建设模式和功能雷同现象严重。部分城市在建设过程中秉承的是同样的建设理念，应用的是同样的建筑造型和功能模式。受到西方文化的冲击和影响，社会服务、经营理念、求大日图洋、建成过时，最终不少造成严重的资金链条断裂，形成了大量的烂尾楼。
几乎每个城市都有烂尾楼的存在，仅仅只有躯壳的建筑，成为城市当中的一块伤疤。据中原地产研究院统计，截止到7月12日，全国有+城市，累计出台调控*策高达余次，创历史新高。市场悲观情绪蔓延，在开发商深陷债务危机之际，很多买房人怕买到烂尾楼，干脆暂停或延期了购房打算。
日前，在网络上发起的“年下半年购房打算调查”结果显示：合计收回份投票，其中有买房打算的有份，占比仅15.7%。8个字概况购房者现在的状态就是：捂紧钱包，作壁上观。尤其是自6月底以来，全国各地停工、烂尾楼盘业主集体上演的这一出“集体拒绝还贷”反击，几乎让开发商、地方等前7个月所做的努力，彻底白费。据GitHub统计，截止到6月14日，全国有+楼盘发布了“断供书”，且有愈演愈烈之势。
全国有四座城市被称为“四大烂尾楼之城”。这四座城市分别是：长沙、郑州、武汉、重庆。
大中城市困惑的难点，房子、吃饭、交通、应急、物价、食品安全等等，同样也是武汉的难点。武汉烂楼尾情况：
截止到年底，武汉尚未交付问题房子合计套，仅次于郑州的套。-年上半年，武汉的很多楼盘可是需要摇号才能购买的。一些楼盘甚至是几十个人抢一套房子。7月14日，天目新闻报道的两起停工楼盘业主维权，就是年当红的楼盘，有的业主前后摇号了三次才购买到房子，但谁曾想开发商卖完房子就停工。据业主爆料，有的迫于压力，在今年5月份，进行了“表演式复工”。7月份，连“表演式复工”的工人也开始向开发商讨要工资。武汉的烂尾楼现象，很多人脑海中会浮现出两个有名的烂尾楼：一个是年开始建设的万国公园，但已经变成了网红打卡点；另一个是金马大厦，武汉人提起它，脑海中就会浮现“邪门灵异”四个字。
在烂尾楼问题一直得不到有效解决的情况下，矛盾随时可能激化，成为诱发社会不稳定的重要因素。处理和解决好“烂尾楼”问题，不仅可以减少社会矛盾、整治市容市貌，而且能够盘活闲置土地资源，促进房地产业健康有序发展。近期，昆明、珠海、山东等地相继出台了整治和处理“烂尾楼”的有关*策。小结他们出台的*策无外乎以下几点：
昆明：“一项目一*策”，恢复项目建设。一是针对这些项目进行个案研究，制定“一项目一*策”的解决方案。二是搭建平台，筹措资金，对停工待建项目采用资金注入、收购代建等方式，盘活现在停缓建项目。三是通过运用“已购代建”的*策，把具备条件的商品房通过购买方式安置被拆迁住户。四是积极推动名企与目前停工待建项目之间的合作。
珠海：出台《实施意见》，分四种情况处理。一是项目续建，符合现行规划、建筑安全等要求的，可对项目进行续建；二是拆除重建，不符合现行规划、建筑安全或市场需求的，可对项目进行拆除重建；三是综合整治，严重影响城市景观，在要求期限内仍无法盘活的，由项目权利主体负责进行整治或者拆除复绿；四是*府收回，符合收地情形的，由*府无偿或者有偿收回土地使用权及地上建筑物。
山东：以“彩石山庄”项目为借鉴，依法妥善处置。截止到年8月，最后一批尚华居和绿松苑项目中的户购房者已达成调解协议并进行司法确认，累计发放执行款5亿多元。至此，这起全国涉及人数最多、标的额最大的房产项目案，全部4个项目的司法调解工作结束。
经验也好、措施也好、绝大部分解决了买烂尾楼业主、建烂尾楼开发商、欠造烂尾楼施工方的问题，取得了稳定社会、搞活房地产、拉动内需的社会效果。
烂尾楼中的“精品”是那些大框架、功能重复、定位过时、长期无用的烂尾楼。那些烂尾楼项目*府目前顾不上、投资方现在看不准、再烂几年是常态。
经过调研认为：这些“精品”最适合城市蔬菜工厂。盘活它可最大限度的搞活市场，重新定位，服务市民，在武汉、在湖北甚至在全国有借鉴意义。
在室内种植富含叶绿素的蔬菜（以生菜为例），不用自然光，不用泥土，像超市货架一样层层叠起种植，这种种植方式被称为“植物工厂”，可以使蔬菜如同工厂流水线一样批量生产，并且不受天气等自然条件影响。农作物的传统种植方法通常需要大量的土地、化肥、淡水和光照。但是，全世界可供农作物种植的耕地不仅数量有限，而且分布极不均匀，这也是有不少国家和地区饱受粮食短缺困扰的原因之一。另外，不间歇的种植也使土地面临土壤沙化、肥力下降、水土流失的问题，而大量使用化肥、农药的结果是土壤板结、酸碱度失衡以及环境污染。水资源的日益匮乏和气候剧变也会严重的影响农作物的产量。这些问题在几乎所有国家都有体现，尤其是人口众多、农作物产量巨大的国家。随着技术的进步和对农作物需求的增加，新的农作物种植方法不断涌现，植物工厂就是最有前途的一种。植物工厂有效的规避了传统农作物种植的不利因素：
LED光照加水培方式，生长速度更快。在常规种植中，植物或从泥土中长出，或生长在水中，都必须依赖于自然的光照，以生成叶绿素。与普通水培方式不同的是，使生菜正常生长的光源来自于人造光源，这种光是经过特别选取出固定的波段而形成的。
同样的种植，同一个时间播种，结果显示，LED灯加水培的方式比自然光照下的水培、泥土中种植的蔬菜生长速度更快，叶片也长得更大更好。
植物工厂的好处是可解决农药残留和天气影响问题，立体种植还节省空间。植物工厂是一个精密的高科技车间，植物生长过程中的温度、湿度、光照、二氧化碳浓度以及营养液等，都可以通过电脑系统实现全天候调控，大大缩短植物生长周期。同时，先进的控制灯光照射技术会根据不同植物的生长需要，采用相应的LED灯光照射。
植物工厂意义在于逃离环境污染提供安全蔬菜，由于没有经过日照，蔬菜里的亚硝酸盐可能会过高，影响人体健康。人体对矿物质的需求只有一定的量，并非越多越好。而植物工厂就是在越来越多的土地被污染、重金属超标，大田种植的蔬菜没有安全保证的背景下产生的，植物工厂的产生就是要解决土污染问题，为人们提供更多更安全的蔬菜产品。
植物工厂如同工厂流水线生产一样，室内的温度、湿度、光照以及灌溉系统都可以实现自动化调控，与传统农业需要大量的人工对比，可大大节约人力成本。
在我国，植物工厂技术刚刚起步，由于植物工厂规模化发展设备投入高，几乎是按照每平方米的造价计算，运行电力成本最大，使得这项技术渗透率和普及率较低。以生菜为例，每公斤生菜需要1.8元的电费，光照一平方米生菜一个月的用电量就达到十几元。对于投资大型的植物工厂，如果没有*府资金的扶持，企业或个人难以承受。因此，本项目将通过使用电池自备电源，不用市电，每年可节约电费多万元。
根据初步设计，植物工厂自备高性能电池供电系统，是用44块小电池组成一个单元模块（模块长0.35m，宽0.25m，高0.6m；重量50公斤）。一个模块每天可以供电度，每年可供电万度，价格xxx万元。10个单元模块可满足本项目用电，不需要外力给电源模块充电。目前按每天供电时长15个小时设计，互相充电0次。*10*0=7.92亿度,,度/00度/天=天（没有加项目动力和行*用电，初步估算应翻一倍）天/天=80.4年电池的防爆性、防火性、抗冲击性、抗碾压性、过放电等相关指标全部符合国际标准。此产品目前还没有用于民用，需要一个相当长的时间段；为配合*工产品配套电源项目，借机在湖北省做首个民用试点（项目须在武汉落地）；战略合作计划额度亿kw/h的电也池产品，二年内完成投入使用。硬件使用烂尾楼、生产植物工厂化、LED技术光照，制约市场化的主要成本瓶颈的电力自备实现了突破，项目前景可观。
烂尾楼+LED光照+超能电池供电+其它技术+运营管理=植物工厂（武汉模式）。本次项目通过将市中心的烂尾楼改造成城市蔬菜工厂，利用高科技技术，生产周围城市必须的生活蔬菜，可供应直径km范围内的商业、企业、市民，也可以作为全市蔬菜种植户提供菜苗基地功能，既能够美化城市环境，改变烂尾楼存在极大破坏城市景观、造成土地资源浪费的现状，又能够大大减少物流成本，减少远程运输量，为城市就近提供安全的农产品；同时，项目的实施需要产业工人，建成后将增加生产、物流、销售等人员，特别是安排退役*人就业，从而实现就业率增加，对促进和谐社会构建有一定的推动作用。因此，本次项目的提出恰合时宜且意义重大，项目建设具备一定的市场发展空间，项目实施将为项目方带来较为可观的经济效益与社会效益。
2.2项目建设必要性分析
2.2.1建设蔬菜工厂，“重启”烂尾楼，激发城市活力、促进城市经济发展的需要
在加速推进新型城镇化进程中，房地产开发已成为城市建设发展的重要支撑。但是，因市场环境变化、项目方资金链断裂或者涉及违法违规等原因，房地产开发项目陷入停顿的现象屡有发生，“烂尾楼”成为了城市发展和社会治理的一大“痛点”。年，荣力龙阳广场开工建设，原计划建成之后，导入金盛国际家具品牌和周边欧亚达红星美凯龙形成竞争互补关系。
荣力广场之前的规划图
建设3年后，可能因开发商资金问题停工至今，目前已经有4年之久。据查询，荣力龙阳广场的建设单位为武汉荣力龙阳贸易发展有限公司。武汉荣力龙阳贸易发展有限公司成立于2年，注册地位于武汉经济技术开发区沌阳街新华村。公司由武汉金盛乐家装饰材料市场有限公司持股90.9%。从爱企查显示的信息，该企业是最高人民法院所公示的失信企业，从年以来，官司不断。从目前情况来看，荣力龙阳广场的开发商已处于无力继续建设的情况，因此武汉市中级人民法院查封，抵押权人为恒丰银行、华夏银行。根据法院执行裁定书，项目在网上进行挂牌法拍。截至到目前，荣力龙阳广场已在阿里资产·司法进行了4次挂牌。项目的评估价为5.亿，最低挂牌价仅有约3.35亿，几乎是打了对折。尽管如此，4次挂牌，依然无一人出价，次次流拍。可以看到，楼体的主体结构已经封顶，整个商业体的框架已经成型。就是这样一个完成度如此之高的商业项目，这样低的价格，还是无人愿意接手，这个地块是纯商业用地，无住宅，用于房地产商盈利的周期太长。所以，汉阳客运站这一道烂尾风景线，短期内还将继续存在。
烂尾楼现象在各地普遍存在，不仅浪费土地资源，影响城市形象，抑制了土地功能的发挥，还存在安全隐患，同时滞后了城市发展。此外，由楼盘烂尾引发的诸多社会矛盾纠纷，给社会带来的不稳定因素，其危害更是不可小觑。城市更新是经济发展和城市建设重中之重的抓手，是改善群众居住环境、提升市容面貌、保护生态环境、拓展产业空间的根本途径，烂尾楼是城市之殇，民生之痛，因此，“重启”烂尾楼，迫在眉睫。
随着社会经济的快速发展，许多地区的可耕地面积逐渐减少。实现土地价值最大化，提高农业效益已逐渐成为现代农业发展模式的任务之一。植物工厂可以在单位土地面积上通过堆积摆放实现多层种植，从而大大减少对土地面积的依赖，同时摆脱了自然气候限制，可人为调控环境因子，为蔬菜提供最佳生长空间，改善农业生态条件，实现优质高产途径。如今蔬菜工厂化已应用在全蔬菜产业链中，从育苗、生产到最后收获均可全程实现。本项目通过将烂尾楼重新利用建设城市蔬菜工厂，不仅可以为城市就近提供安全的有机蔬菜等农产品，而且可以提供大量就业机会，同时对于提升城市形象、促进城市经济发展、激发城市活力和社会和谐稳定具有重大的现实意义。因此本次项目的提出适时且必要。
2.2.2为城市就近提供安全有机蔬菜的需要
民以食为天，食以安为先。随着社会经济的迅速发展，人们的生活水平逐步提高，“倡导绿色餐饮，打造品质生活”是当今社会人们追求的生活方式，人们对健康、安全、生态、绿色的食品消费意识不断增强，消费需求也不断增大，健康绿色无污染的农产品，已经成了市场大趋势。在国家*策的大力支持下，我国绿色有机生态农产品正处于发展的*金期。植物工厂是通过高精度设施控制工厂环境内植物生育的温度、湿度、光照、CO浓度以及营养液等环境条件，蔬菜在完全人工光型的空间里进行无尘育苗、播种、栽种和采摘，可保证蔬菜生育不受外恶劣环境的污染，使其做到真正的纯净，无污染，农药残留为0。目前，国家大力鼓励绿色有机生态农业，让生态食品更加优质地到达消费者的餐桌。让老百姓吃上健康、营养、安全放心的食品，是国家的目标，也是本项目的追求，本项目以“让人们吃上健康菜、安全菜”为使命，将充分利用城区中框架结构烂尾楼，进一步以科技开发为先导，采用LED光谱照射等先进技术，生产出生态安全的有机蔬菜，满足都市人群对安全无公害蔬菜的切实需求，项目建成后，采取基地化订单、APP线上订购及线下自取送货的运行模式，可以供应直径km范围内的商业、企业、市民，也可以作为全市蔬菜种植户提供菜苗基地功能。先进的技术保障、高品质的绿色农产品，加上灵活的营销方式，将为本项目拓展广阔的市场，因此，项目的市场前景看好。
2.2.3实现全年稳定、连续的蔬菜供应，提高应急保障效率的需要
近年来，因城市化进程带来的城市人口增加，使得蔬菜供应增大，而土地资源却不断减少。从靠天依地，到以塑料大棚为代表的传统设施农业，农业虽然有了巨大的进步，但是仍面临病虫害严重、农药使用过量、土地单产不高、机械化自动化水平受限等问题。此外，劳动力成本上涨，自然灾害频发，人口与资源矛盾日益尖锐……一场颠覆传统农业的“革命”，势在必行。当前，我国新冠肺炎防控形势严峻复杂，蔬菜的保供是大家
